Teoretic, suntem încă departe de o nouă bulă imobiliară asemănătoare cu cea din 2007-2008. Datele sintetizate de portalul Imobiliare arată că prețul mediu al unui apartament din București a fost în luna mai 2018 de 1.328 de euro pe metru pătrat. Chiar dacă prețurile sunt cu peste 10% mai mari decât în mai 2017, acestea pălesc în fața prețului mediu înregistrat în mai 2008, adică cu exact zece ani în urmă: 2.139 de euro pe metrul pătrat.

Cu toate acestea, ultimele zile au fost marcate de publicarea mai multor statistici care indică o scădere a interesului pentru construcția de clădiri rezidențiale (blocuri și case de locuit), mai ales că acestea sosesc la scurt timp după o serie de informații cu privire la creditele Prima Casă și ipotecare acordate de bănci.

ROBOR crește încet, dar sigur

Din toamna anului trecut, indicele ROBOR a început să crească ca efect al unor măsuri controversate ale Guvernului. În prezent, indicii ROBOR la trei luni (luat în calcul la creditele Prima Casă) și ROBOR la șase luni (referință pentru creditele ipotecare) sunt în jurul pragului de 3%, cu perspective de creștere lentă, dar sigură, și în perioada următoare, după ce o bună perioadă de timp au fost la mai puțin de 1%.

Asta înseamnă că toți cei care au deja credite pentru locuințe și toți cei care urmează să cumpere locuințe printr-un împrumut vor plăti rate mai mari.

BNR vrea să limiteze creditarea

Un document intrat în posesia publicației Wall-Street arată că Banca Națională României (BNR) vrea să micșoreze semnificativ gradul de îndatorare pentru creditele ipotecare la 40% în cazul creditelor în lei cu dobândă variabilă, așa cum sunt aproape toate împrumuturile acordate în țară.

Cu alte cuvinte, rata la credit ar urma să reprezinte cel mult 40% din venitul disponibil al solicitantului, calculat ca diferență între venitul total al familiei și cheltuielile de subzistență, în condițiile în care, în prezent, unele bănci aplică un grad de îndatorare de până la 70%. Dacă această măsură va fi implementată, numărul persoanelor care vor avea venituri suficiente pentru a se încadra pentru un împrumut va fi mai mic.

Creșterea ROBOR-ului și limitarea creditării vor avea ca efect o scădere a cererii de credite și, implicit, de locuințe. Chiar și numai aceste două elemente sunt suficiente pentru ca numărul de tranzacții imobiliare să scadă, iar acest lucru este demonstrat de ultimele date publicate de Institutul Național de Statistică (INS).

Mai puține lucrări în construcție

Potrivit datelor INS, în primele patru luni ale anului, volumul lucrărilor de construcții pentru clădirile rezidențiale din România a scăzut (PDF) cu 24.7%. În plus, volumul lucrărilor pentru clădiri noi de orice fel (rezidențiale, nerezidențiale și inginerești) a scăzut cu 6.1% în aceeași perioadă.

Această scădere este semnificativă, mai ales în contextul în care a avut loc pe parcursul unui singur an calendaristic.

Mai puține autorizații de construcție

Datele INS cu privire la autorizațiile de construcții emise de autorități reprezintă de asemenea un indicator important pentru piața imobiliară, întrucât reflectă interesul investitorilor pentru a începe noi construcții.

Aparent, lucrurile merg încă bine din acest punct de vedere: în primele patru luni ale anului s-au eliberat 11.852 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în creștere cu 10.3% comparativ cu perioada similară a anului trecut.

Totuși, dacă aprofundăm analiza pe regiuni, observăm că, în aceeași perioadă, numărul autorizațiilor (PDF) pentru București a scăzut de la 564 la 547, iar pentru regiunea de Nord-Vest (care include Cluj-Napoca, orașul în care prețurile au crescut deja peste nivelul de dinaintea crizei) a scăzut de la 516 la 508.

Prin urmare, volumul de lucru pentru clădirile rezidențiale este deja în scădere și, cel puțin pentru București și Cluj-Napoca, va continua să scadă ca urmare a scăderii numărului de autorizații de construcție.

Prima Casă va avea fonduri cu 25% mai mici

Programul Prima Casă a jucat în rol esențial în stabilirea prețurilor la locuințe în ultimii ani, însă în 2019 autoritățile intenționează să aloce fonduri de 1.5 miliarde de lei, în scădere cu 25% de la cele două miliarde alocate în 2018. Prin urmare, numărul persoanelor care vor putea cumpăra o locuință prin programul Prima Casă va fi mai mic, element care va contribui de asemenea la scăderea cererii, întrucât nu toate persoanele vor avea venituri suficient de mari pentru a se reorienta spre creditul imobiliar.

În concluzie, datele statistice indică pe termen scurt și mediu o scădere a cererii pentru locuințe rezidențiale, ceea ce teoretic ar trebuie să aibă ca efect o scădere a prețurilor, mai ales că oferta de locuințe noi va continua să crească, chiar dacă într-un ritm mai lent.

Vreau o locuință acum. Cum procedez?

În cazul în care, din diverse motive, vrei să cumperi acum o locuință rezidențială, cel mai bine ar fi să amâni temporar investiția, întrucât prețurile ar trebui să înceapă, ușor-ușor, să scadă. Este de așteptat ca în special dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale să lanseze diverse oferte și promoții pentru a vinde mai repede locuințele noi pe care deja le-au construit.

Pe de altă parte, dacă trebuie să pleci urgent din actuala locuință, o soluție alternativă ar fi să te muți o perioadă cu chirie, în așteptarea unor prețuri mai mici la locuințe. În acest fel vei putea observa și evoluția ROBOR-ului și îți vei putea calcula mai bine strategia financiară în funcție de veniturile tale, noile condiții de creditare și evoluția prețurilor la locuințe.

You Might Also Like

One comment

  1. 1

    Salutare! As vrea sa va critic un pic intrucat desi apreciez continutul articolelor precum si majoritatea temelor pe care le abordati, frecventa cu care postati articole noi este extraordinar de redusa. Este de-a dreptul enervant sa accesezi un site zilnic sau la 2 zile, si sa vezi ca nu este nici macar un articol nou, pur si simplu te face sa nu te mai intorci niciodata. Mi-ar placea sa fiti ceva mai implicati. Toate cele bune!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *