Patru efecte ale schimbării programului Prima Casă în… O casă, o familie

Ministerul Finanțelor a anunțat un proiect prin care programul Prima Casă va fi înlocuit cu programul O casă, o familie. Principala noutate a proiectului este limitarea drastică a numărului de persoane care pot cumpăra o locuință prin intermediul programului guvernamental, în funcție de veniturile lunare.

Astfel, pentru a beneficia de programul O casă, o familie, se vor lua în calcul veniturile fiecărui membru al familiei, dar și numărul copiilor care alcătuiesc familia respectivă. Pentru a obține un credit, venitul familiei trebuie să fie de cel mult:

• 4.500 de lei pe lună, în cazul unei familii formată doar din soț și soție sau în cazul persoanelor singure
• 7.000 de lei pe lună, în cazul familiilor care au cel puțin un copil.

Cu alte cuvinte, programul O casă, o familie este în teorie un program social care încurajează obținerea creditelor de către familii cu copii și de familii fără copii cu venituri mici. De altfel, familiile cu un copil beneficiază în plus de o reducere de dobândă cu 0.5 puncte procentuale, în timp ce familiile cu cel puțin doi copii au parte de o reducere cu un punct procentual a dobânzii.

Care vor fi însă efectele concrete ale acestui program, în cazul în care proiectul va intra în vigoare în această formă?

Burlacii, avantajați în fața familiilor fără copii

Structura de praguri pentru accesarea programului O casă, o familie este ușor contradictorie. Astfel, un burlac poate obține credit dacă are venituri de cel mult 4.500 de lei pe lună, în timp ce o familie fără copii are nevoie de venituri medii de cel mult 2.250 de lei de persoană pentru a putea accesa un astfel de împrumut.

Cu alte cuvinte, dacă vrei un credit prin acest program, este mai eficient să fii burlac decât căsătorit, pentru că altfel riști să depășești plafonul de 4.500 de lei pentru două persoane. Este un efect surprinzător în contextul în care, cel puțin teoretic, statul vrea să încurajeze în special familiile să aplice în cadrul programului. Pe de altă parte, este posibil ca o condiționare de tipul “creditul poate fi accesat doar de persoane căsătorite” să fie considerată discriminatorie.

Bugetarii și industria IT, acces dificil la program

Potrivit celui mai recent raport al Institutului Național de Statistică (INS), în luna iunie 2019 salariul mediu net în România a fost de 3.142 de lei, adică mult sub plafonul de 4.500 de lei al noului program O casă, o familie.

Totuși, există diferențe majore între diversele ramuri de activitate, în special în sectorul de stat. De exemplu, cel mai mare salariu net este în industria petrolieră (8.245 lei), urmată de industria IT (5.762 lei) și industria financiară (5.100 – 5.300 lei, în funcție de nișă). Nu în ultimul rând, în administrația publică, salariul mediu net a fost de 4.961 de lei.

Astfel, cei mai mulți angajați din toate aceste sectoare ale economiei vor avea un acces dificil la program, singurele excepții fiind, eventual, cei care se află la începutul carierei.

Cererea pentru locuințe va scădea

Un alt efect al restricțiilor impuse de noul program va fi reprezentat de o scădere a cererii pentru locuințe, în condițiile în care numărul persoanelor eligibile pentru noul program este mai mic. În plus, o parte dintre persoanele care nu sunt eligibile nu vor apela la credite ipotecare standard, fie din cauza dobânzilor mai mari, fie din cauza avansului mai mare necesar.

De altfel, scăderea cererii pentru locuințe este deja vizibilă pe piața din România chiar și înainte de aceste schimbări. Datele oficiale raportate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) arată că, în primele trei luni ale anului, numărul de contracte de vânzare-cumpărare pentru case, terenuri și apartamente încheiate la nivel național a fost de circa 116.000, în scădere puternică cu 22% comparativ cu perioada similară a anului trecut.

În plus, clienții au început deja să se orienteze masiv spre creditele ipotecare standard, cu avans de 15% și dobânzi ușor mai ridicate, în detrimentul programului Prima Casă, care are un avans de numai 5% și dobânzi prestabilite de stat. De exemplu, în perioada martie 2018 – martie 2019, doar 30% dintre creditele imobiliare la nivel național au fost realizate prin programul Prima Casă, comparativ cu procentul de 70% înregistrat în perioada martie 2017 – martie 2018.

În plus, datele oficiale ale Băncii Naționale a României (BNR) indică deja o scădere cu 10% a creditelor imobiliare în primele șase luni ale acestui an. Potrivit oficialilor BNR, aceasta scădere vine ca efect direct al reducerii gradului de îndatorare la 40% din venituri începând din 1 ianuarie 2019.

Prețul locuințelor va scădea

În prezent, piața imobiliară din România traversează o perioadă de tranzacție. Pe de o parte, așa cum am văzut mai sus, cererea pentru locuințe este în scădere, însă pe de altă parte livrările de locuințe noi sunt în creștere. Datele raportate de Institutul Național de Statistică arată că, în primul trimestru al anului, au fost livrate peste 12.700 de locuințe la nivel național, în creștere cu aproximativ 25% comparativ cu perioada similară a anului trecut.

Ce se întâmplă într-o economie de piață atunci când ofertă de locuințe crește, iar cererea de locuințe scade? Nu este greu de intuit că, într-o astfel de situație, mai devreme sau mai târziu, prețurile la locuințe vor scădea treptat.

Acest lucru se va manifesta în special în cazul locuințelor pentru care anterior a existat cerere mare și pentru care scăderea cererii va fi de pe măsură, adică în special în zona garsonierelor și a apartamentelor cu două camere. În schimb, efectul va fi unul mai limitat în cazul apartamentelor cu trei sau patru camere și a caselor, care au în principiu un public tinta diferit, format din persoane cu venituri mult peste medie.

Concluzie

Programul Prima Casă a fost conceptut în 2009 cu scopul de a limita scăderea puternică a prețurilor la imobiliare în contextul crizei economice. Pe măsură ce efectele crizei au dispărut, într-o țară normală cu economie normală programul Prima Casă ar fi dispărut. În România, programul a continuat cu alocarea unor fonduri din ce în ce mai mari și cu mărirea valorii maxime a creditului, ceea ce a avut ca efect menținerea prețurilor la un prag asemănător cu creditul maxim pentru Prima Casă.

În principiu, nu sunt fanul programelor sociale guvernamentale, însă în acest caz schimbarea programului Prima Casă în O casă, o familie este benefică cel puțin din punct de vedere al faptului că va limita cererea de locuințe obținute prin intermediul creditelor.

În acest fel, piața imobiliară din România se va maturiza ușor în următorii ani și își va putea regla prețurile într-un mod mai transparent. Iar acest proces va continua pe măsură ce statul își va diminua influența în acest domeniu.