Prima Casă este unul dintre cele mai importante programe guvernamentele din istoria României. În cei 10 ani care au trecut de la lansarea inițială din 2009 și până la sfârșitul anului trecut, băncile au acordat 267.752 de credite Prima Casă în valoare totală de 23.7 miliarde de lei.

În ultima perioadă, programul Prima Casă a devenit incert pe termen mediu și lung. Pe de o parte, acest program a fost cu adevărat util în timpul crizei economice care a izbucnit la sfârșitul anului 2008, pentru că a avut rolul de a stopa scăderea accelerată a prețurilor. Ulterior a avut însă dezavantajul că a crescut artificial prețurile garsonierilor și apartamentelor cu două camere spre pragul maxim pentru care se acordau credite Prima Casă.

Pe de altă parte, programul Prima Casă ar putea trece în acest an prin două schimbări fundamentale, care au potențialul de a reduce atractivitatea acestuia atât pentru bănci, cât și pentru populație.

Ministerul Finanțelor a distribuit încă din luna martie Fondului Național de Garantare a Creditelor suma de 1.987 miliarde de lei pentru ediția din acest an a programului Prima Casă, în contextul în care plafonul total anunțat anterior pentru 2019 este de 2 miliarde de lei. Totuși, deși ne aflăm spre finalul lunii mai, Prima Casă 2019 nu a început încă efectiv, din cauza unor neclarități cu privire la legislație.

Prima schimbare: ROBOR, înlocuit cu IRCC

Ministerul Finanțelor a inițiat un proiect care prevede că indicele ROBOR va fi înlocuit cu noul indice IRCC și în cazul creditelor Prima Casă, la fel cum s-a întâmplat și în cazul celorlalte tipuri de credite. La prima vedere, vestea este una bună: ROBOR la 3 luni este în prezent de 3.28%, în timp ce noul indice IRCC este de 2.36%. Există însă o diferență majoră: indicele IRCC luat în calcul în prezent la credite este reprezentat de valoarea medie din ultimele trei luni ale anului trecut. De altfel, știm deja că indicele IRCC va crește la 2.63% începând din luna iulie, când se va lua în calcul valoarea medie a indicelui în perioada ianuarie-martie.

Practic, aici autoritățile au făcut o “jonglerie” matematică și au profitat de faptul că dobânzile de orice fel sunt în creștere pentru a crea iluzia că ratele românilor vor scădea, din moment ce pentru calcularea dobânzii se aplică un indice ale cărui valori erau valabile cu 6 luni în urmă.

Și totuși, principala problemă este cu totul alta. ROBOR-ul se calculează zilnic ca medie aritmetică a dobânzilor la care se împrumută cele mai mari 10 bănci din România, iar din calcule sunt eliminate cea mai mare și cea mai mică dobândă, pentru o relevanță cât mai mare. În schimb, IRCC este calculat pe baza mediei aritmetice a dobânzilor solicitate pentru toate tranzacțiile interbancare.

Teoretic, acest indice este mai relevant, însă în practică lucrurile stau pe dos. În indicele IRCC sunt luate în calcul inclusiv dobânzile plătite de băncile mai mici pentru împrumuturi, iar băncile mai mici au în principiu o nevoie de finanțare mai mică decât băncile de top. Din acest motiv, băncile mai mici sunt nevoite să plătească dobânzi mai mari atunci când împrumută bani, comparativ cu dobânzile plătite de băncile mari. Pentru a înțelege mai ușor acest mecanism, gândește-te că, la multe bănci, dobânda pe care o plătești la un credit scade pe măsură ce sumă pe care o împrumuți este mai mare. La fel se întâmplă și în cazul împrumuturilor între bănci.

Întrucât dobânzile la care se împrumută băncile mici sunt mai mari și sunt incluse în indicele IRCC, dar nu și în ROBOR, volatilitatea IRCC este semnificativ mai mare decât a ROBOR-ului, ceea ce înseamnă că vor exista frecvent fluctuații majore a valorii acestui indice.

În plus, la apariția unei crize financiare, lichiditatea pe piața bancară va scădea, pe măsură ce persoanele fizice și companiile vor reduce cheltuielile în așteptarea unor vremuri mai bune. Prin urmare, banii vor fi mai scumpi, adică dobânzile plătite pentru ei vor fi mai mari. Astfel, băncile vor împrumuta bani la dobânzi mai mari, iar acest lucru va fi valabil în special pentru băncile mici, care nu au o putere financiară ridicată. Cred că ai înțeles deja ce înseamnă asta: la apariția unei crize, indicele IRCC va crește semnificativ, mai mult decât va crește indicele ROBOR.

A doua schimbare: rate fixe pentru Prima Casă

Probabil că în cadrul Ministerului Finanțelor există specialiști care au înțeles rapid care va fi efectul dacă dobânzile la Prima Casă se vor calcula în funcție de indicele IRCC. Altfel nu se explică o propunere (pentru moment doar verbală) cu privire la implementarea unui sistem de rate fixe pentru creditele acordate prin Prima Casă.

Fără excepție, creditele pe termen lung, așa cum sunt cele pentru Prima Casă, au dobânda alcătuită dintr-o marjă fixă și un indice precum ROBOR sau IRCC, care fluctuează periodic în funcție de condițiile de piață pe care le-am descris mai sus. De altfel, pe parcursul a 30 de ani, economia oricărei țări trece prin schimbări majore, mai bune sau mai puțin bune.

Prin urmare, o regulă prin care ratele la creditele Prima Casă să fie fixe pe o perioadă de până la 30 de ani nu are nicio logică. Ipotetic vorbind, o astfel de regulă ar fi în avantajul băncilor atunci când inflația este foarte mică și în avantajul clienților atunci când inflația este mare sau apare o criză financiară.

Prin urmare, în cazul apariției unei legi care să impună rate fixe pentru Prima Casă, este foarte posibil ca numeroase bănci să se retragă din program și să nu mai ofere credite de acest tip, întrucât acestea ar deveni prea riscante.

Concluzii

Este cert că programul Prima Casă va continua și în 2019, însă nu este cert sub ce formă și care vor fi condițiile pentru bănci și clienți. Situația ar trebui însă să se rezolve în curând, mai ales că ne apropiem deja de jumătatea anului.

De altfel, reprezentanții Băncii Transilvania, BCR și BRD, adică ai celor mai mari trei bănci din România, au anunțat că nu au decis încă dacă vor participa la ediția din acest an a programului Prima Casă, întrucât cadrul legislativ nu este încă finalizat.

You Might Also Like

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.