Imediat ce ai luat puţin avânt în viaţă şi-n carieră, începi să fii bombardat şi ţinut sub presiune de neamuri, colegi, prieteni şi de mass-media cu mesaje ţintite să te lege pe termen lung într-un mariaj ipotecar cu o bancă sau alta. “Cum? Ai deja 30 de ani și nu deţii propria ta casă?” sau “De ce să stai cu chirie? Nu vrei să ai casa ta, să faci ce vrei în ea?”. Le ştii, nu? Și argumentul suprem, “Cumpără un apartament prin Prima Casă, rata este mai mică decât chiria pentru aceeași locuință”.

Acestea sunt doar câteva dintre frânturile de discuții pe care le aud frecvent în ultima perioadă în cercul meu de prieteni și de cunoștințe. Cel mai probabil, le auzi şi tu. Chiar dacă ai curajul să îi contrazici, replica vine imediat: prețurile locuințelor sunt în creștere și vor continua să crească și în următorii ani. Adică aceeaşi mantră imobiliară care pe mine mă asasina în urmă cu nici un deceniu şi care ar trebui să ţi-o aminteşti. Statistica arată că, din perspectiva uşor amnezică a optimistului incurabil, prietenii au dreptate. Potrivit datelor sintetizate de portalul Imobiliare pentru anunțurile publicate pe site, prețul mediu solicitat la nivel național pentru apartamentele disponibile la vânzare (locuințe vechi și noi) a fost în luna august 2017 de 1.141 euro, în creștere cu 11% comparativ cu august 2016.

Diferența este că, în timp ce cunoștințele sunt convinse că prețurile vor continua să crească, eu simt deja din nou mirosul anilor 2006-2007, când toată lumea voia să-și cumpere o casă pentru a se simți mândrul proprietar al unei locuințe. Şi asta, indiferent că era o banală garsonieră într-o “cutie de chibrituri” sau un apartament de două sau de trei camere într-un complex rezidențial nou. Ce s-a întâmplat după 2008 știm cu toții și o demonstrează inclusiv graficul de mai jos, care arată evoluția prețului mediu pe metrul pătrat de apartament:

Și totuși, altele sunt motivele pentru care nu mi se pare deloc oportun să cumperi o casă în 2017 prin credit, indiferent că vorbim despre programul Prima Casă sau, și mai rău, de creditul ipotecar standard:

Dobânda ROBOR la 3 luni a început să crească

La aproape orice credit în lei din România, dobânda este calculată ca suma dintre marja băncii și dobânda ROBOR la 3 luni. În cazul unui credit Prima Casă, marja băncii este de 2%, indiferent de compania ce oferă acest tip de împrumut.

În septembrie 2016, dobânda ROBOR la 3 luni a atins valoarea minimă istorică de 0.64%, astfel că în cazul unui credit Prima Casă dobânda totală plătită de client era de 2.64%. Pentru un împrumut de 50.000 de euro (circa 225.000 lei) pe 30 de ani, rata lunară era de 900 lei.

Începând din toamna lui 2016, dobânda ROBOR la 3 luni a început să crească încet, dar sigur. Atât de încet, încât nici nu era perceptibilă: 0.01%, hai 0.02% o dată la câteva zile părea nesemnificativ. Doar că, un an mai târziu, în 18 septembrie 2017, dobânda ROBOR la 3 luni a atins pragul psihologic de 1%, nivel care nu a mai fost atins din ianuarie 2016. Practic, dobânda pentru un credit Prima Casă ajunge în prezent la 3%, iar rata pentru exemplul de mai sus este de 950 lei, adică cu circa 5% mai mare.

Ți se pare o creștere rezonabilă, nu-i așa? Poate că între timp salariul tău a crescut cu mai mult de 5%, astfel că nici nu simți această fluctuație a ratei. Vestea proastă vine de la economiștii care anticipează că aceste creșteri ale ROBOR sunt abia la început. “Previziunile ING Bank merg către un ROBOR de 1.1% la sfârşitul lui 2017 şi 2.10% la sfârşitul anului viitor”, afirmă Ciprian Dascălu, economist şef ING Bank.

În cazul în care previziunile ING se vor adeveri, la sfârșitul anului viitor dobânda creditului nostru va ajunge la 4.1%, iar rata la 1.090 lei, adică cu 20% mai mult decât în septembrie 2016.

Plafonul de garanții pentru Prima Casă este în scădere

Creditele Prima Casă au dobânzi mai mici decât creditele ipotecare standard, ca urmare a faptului că jumătate din suma împrumutată este grantată de stat, în anumite condiții.

În 2016, plafonul garanțiilor acordate de stat în cadrul programului Prima Casă a fost de 2.94 miliarde de lei. Ulterior, programul a fost prelungit pentru încă 5 ani, până în 2021, însă cu un plafon de garanții mai mic. Astfel, în 2017 fondul total a fost de 2.5 miliarde de lei, iar în perioada 2018-2020 va scădea la numai două miliarde de lei, înainte de a se plafona definitiv la numai 1.5 miliarde de lei în 2021.

Practic, în cazul în care cererea de credite Prima Casă va rămâne cel puțin constantă, iar prețurile locuințelor vor continua să crească, va fi din ce mai greu să accesezi un astfel de împrumut, întrucât numărul total de dosare ce pot fi aprobate va fi mai mic.

Dobânda de politică monetară ar putea crește

Un alt indicator pentru dobânzile practicate la credite este dobânda de politica monetară, care reprezintă rata dobânzii la care Banca Națională a României (BNR) atrage depozite de pe piața monetară. Cu cât aceasta este mai scăzută, cu atât și dobânzile la depozitele și creditele acordate de bănci sunt mai mici.

Dobânda de politică monetară a scăzut permanent după criză economică, iar începând din mai 2015 s-a stabilizat la nivelul de 1.75%. Totuși, există semnale tot mai puternice că, în ședința din 7 octombrie, BNR va crește dobânda de politică monetară la 2%.

Parțial, măsura este așteptată ca urmare a creșterii puternice a creditării din ultimii ani, un rezultat firesc al dobânzilor până acum scăzute. Dacă va fi pusă în aplicare, măsura anticipată de economiști ar putea conduce la o creștere a dobânzilor percepute de bănci pentru credite și depozite, adică o nouă sursă de creștere a ratelor la împrumuturi.

Prin urmare, analizează cu atenție ofertele de credite Prima Casă și de credite ipotecare de pe piață și fă cât mai multe simulări, inclusiv pentru un indice ROBOR la 3 luni de 3% sau chiar de 5%, pentru a vedea la ce valori îţi va ajunge rata în astfel de cazuri. Este bine să faci astfel de simulări singur, cu mâna ta, pentru că de regulă băncile susțin că este “imposibil” ca ROBOR la 3 luni să crească peste anumite valori, în ciuda faptului că, nu mai departe de 2010, ROBOR la 3 luni era de peste 8%. Sper că nu ai uitat.

În funcție de rezultatele acestor simulări, ia cea mai bună decizie pentru viitorul tău. Dacă nu este neapărat necesar să cumperi acum o casă, nu ar fi rău să-ți pui proiectul în stand-by și să aștepți. Ce să aștepți? Următoarea criză economică, desigur, în urma căreia prețurile locuințelor vor scădea la valori ceva mai accesibile. Cinic sau nu, aşa funcţionează capitalismul, prin legea lui “care pe care”.

You Might Also Like

13 Comments

  1. 1

    In tabel ai trecut pentru decembrie 2017 un ROBOR de 2.1%, iar previziunea celor de la ING de ROBOR 2.1% este pentru decembrie 2018. Plus ca preturile la apartamente vor scadea candva cand ROBOR va ajunge la 4% – 5%, adica cand ratele la banca vor creste semnificativ, nu doar cu cateva zeci de lei. Deci pana atunci( God knows when that will happen) cine nu isi cumpara acum va trebui sa plateasca chirie, adica sa arunce bani pe fereastra

    • 2

      Corect, am modificat valoarea din tabel, in text era mentionat ca estimarea este pentru decembrie 2018. Este posibil ca preturile locuintelor sa scada in urma unei crize simultan cu cresterea puternica a ROBOR-ului. Doar ca, daca cumperi acum, peste X ani vei plati un ROBOR mare pentru o locuinta achizitionata la pretul ridicat din 2017. In schimb, daca cumperi o locuinta cand preturile vor scadea, atunci si creditul va fi mai mic, astfel ca impactul ROBOR-ului mare va fi diminuat. Cat despre chirie = aruncat bani pe fereastra, este o intreaga discutie aici :)

    • 3

      ca sa vezi ditamai eroarea, suntem in noiembrie 2017 si ROBOR e peste 2, asa ca nu era mare greseala in tabel :)))

  2. 4

    Nu va lasati pacaliti investitia intr-un apartament este investitie sigura. 1200 euro pe mp este chilipir. Cu cat salariile cresc cu atat preturile cresc. In vest metru patrat costa 3000-4000 euro polonia, cehia 2000, elvetia 6000-10000.
    Decat sa platesti chirie unui investitor in imobiliare mai bine platesti rate la banca pentru apartamentul tau.

    • 5
    • 6

      Daca platesti rate in loc de chirie, nu ai libertatea de a decide unde stai, poate vrei in Berceni sau in Piata Romana, In Timisoara sau in Constanta. Poate vei refuza un loc de munca bine paltit, pentru ca nu te poti muta din oras. Sau poate vei avea peste 5 ani nevoie de o camera in plus pentru copil, sau poate platesti rate pentru o camera in plus de care nu vei avea nevoie.
      Investitia intr-un apartament e o investitie sigura daca ai siguranta ca il poti plati pana la final, sau daca il cumperi cu banii jos. Unde e siguranta cand esti dator si girezi cu acoperisul tau?

      • 7

        Ai exact aceeasi libertate cine te impiedica sa dai apartamentul în chirie si sa te muti unde vrei tu?

    • 8

      Cum poti sa spui ca achizitionarea unui apartament cu credit pe 30 DE ANI este o investitie sigura??Aici cuvantul investitie nu isi atinge scopul, pentru ca nu produce nimic. Dimpotriva, tu ai datorie o suma considerabila de bani, singurul tau sprijin constant fiind salariul lunar care in anumite contexte economice si politice se poate diminua considerabil. Este o actiune cumva necesara creata de societate ( nu prea poti detine o locuinta decat prin credit daca nu ai mult timp la dispozitie), dar numai investitie nu este..

  3. 9

    Absolut nimeni nu zicea în 2007 ca metrul patrat era chilipir din contra.

    Daca compari cu 2007 neglijezi un lucru foarte important, puterea de cumparare este aproape dubla acum. La salariul mediu 300 euro preturile erau super supraevaluate. Acum salariul mediu este peste 500 cu perspective 700 peste 5 ani. Daca astepti ca salariul tau sa creasca, preturile sa scada dobanda sa scada si ea…. Nu cred ca se va intampla

    Cat sugerezi sa astepte cineva pt cumparare? Sa zicem ca astepti doi ani si preturile scad castigul va fi minim sau anulat de chiria pa care ai platit-o 2 ani, dobanzile vor fi mai mari plus pierzi doi ani de rambursare la dobanzi mai mici.

    Daca preturile cresc pierderea va fi maxima. Pierzi la pret, pierzi la chirie dobanda mai mare.

    Preturile de acum 4 ani nu se vor intoarce Pentru Cluj, Timișoara, București tinta de pret e Budapesta, Praga 2000 euro metru patrat.

    • 10

      Fiecare varianta are partile ei bune si rele. Nu exista o varianta perfecta si sigura decat daca stii viitorul :)
      La credit exista risc, iar la chirie exista bani “pierduti” (nu ca la banca nu ar fi tot pierduti….)

      @Cazimir: Totusi, varianta expusa mai sus “sa dai apartamentul în chirie si sa te muti unde vrei tu” nu este ceva real, practic. Este doar o teorie care nu este bazata pe nimic.
      Probabil nu prea ai stat in chirie…..nu de alta, dar ar fi trebuit sa stii ca nu poti inchiria un apartament locuit, plus ca mutatul costa…..
      Iar atunci cand nu ai bani sa-ti platesti rata nu cred ca vei avea bani nici sa te muti…

  4. 11

    @Daniel Popescu ROBOR 3M a ajuns astazi la 1.25% daca isi va mentine ritmul de crestere ma tem ca valoarea de 2% va fi atinsa pana la sfarsitul anului, curand va trebui sa refaci tabelul intrucat valorile dobanzilor vor fi peste previziunile “specialistilor”.

    • 12

      Era de asteptat ca ROBOR sa creasca in urmatoarea perioada, dar nimeni nu anticipa o crestere atat de agresiva. Este totusi putin probabil ca ritmul sa se mentina si ROBOR-ul sa ajunga la 2% pana la sfarsitul anului, intrucat cresterea agresiva este mai degraba de conjunctura. Una dintre explicatiile pentru cresterea agresiva este decizia statului de a solicita anticipat dividente de la companiile de stat. Pentru a plati dividendele, aceste companii de stat au retras din banii pe care ii tineau la banci. Prin urmare, lichiditatile bancilor au scazut, astfel ca dobanzile la care se imprumuta bancile intre ele (si care stau la baza ROBOR-ului) au crescut.

  5. 13

    Având în vedere că a crescut ROBOR peste cat estimai ce ai face acum daca ai avea o sumă de 30 000 € să zice. Ai lua un teren și ai face și un credit ipotecar pentru un apartament sau ai baga toți banii in aparatament și ai lua un credit ipotecar mai mic? Sau doar iei teren și mai ramai cu bani și aștepți? Teren ca in viitor când mai ai o suma de bani considerabila să ridici o căsuță fara credit.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *